В помощь бизнесу. Как во время кризиса заключать/расторгать договор аренды

Пандемия коронавируса и релокейт бизнеса сказались на аренде коммерческой недвижимости, повлияли на поведение арендодателей и арендаторов.

Все идет к тому, что тенденции 2020 года сохранятся и дальше, прогнозирует юрист адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» Ярослав Галенчик.

 

Главные вопросы о договоре аренды

После подъема на рынке коммерческой недвижимости, который продолжался до начала 2020 года и во многом был обеспечен за счет спроса со стороны IT-сектора, аренда новых площадей перестала быть столь востребованной.

Одним из ключевых вопросов стало не заключение новых договоров, а расторжение уже заключенных или изменение их условий.

Как показывает практика, проблемы в этой части могут быть связаны с юридическими сложностями — рассмотрим самые главные.

 

1. Всегда ли арендатор может съехать?

Многие договоры аренды, заключенные еще до 2020 года, были рассчитаны на длительный срок и предусматривали немалые ставки.

Как ни странно, подписывая договор, арендаторы часто не оговаривали себе право на односторонний внесудебный отказ от его исполнения.

Между тем, если такое право не прописано в договоре, арендатор не может в любой момент прекратить договор — он становится «не расторгаемым».

В результате арендатор рискует длительное время платить арендную плату за помещение, которое ему уже не нужно.

 

2. Как прекратить договор аренды?

Если односторонний отказ в договоре не предусмотрен, то арендатор может добиться расторжения договора через суд.

Но, во-первых, нужно доказать наличие оснований для расторжения. К примеру, что арендодатель нарушил договор.

Во-вторых, тяжба в суде займет не менее 2–4 месяцев. Все это время арендатору придется вносить арендную плату.

Поэтому арендатору стоит соотнести потенциальные сроки рассмотрения дела и судебные издержки — с одной стороны, а с другой — оставшийся срок аренды и расходы, которые он понесет, если договор все-таки оставить в силе.

 

3. А если арендатор просто освободит объект?

Может показаться, что для арендатора это и есть решение проблемы — вывезти свое имущество и не пользоваться объектом, считая, что договор расторгнут.

Однако если возможность пользования сохраняется (есть физический доступ к объекту, нет другого арендатора, не введен локдаун), то подобные действия автоматически не приведут к прекращению договора.

Арендодатель по-прежнему будет вправе требовать плату. И если арендатор не будет платить, то арендодатель сможет взыскать деньги принудительно, причем вместе со штрафными санкциями.

 

4. Может ли арендодатель требовать плату за расторжение/отказ от договора?

В договорах можно нередко встретить условие о том, что арендатор вправе отказаться от договора без суда, если заплатит при этом неустойку (штраф). Такое условие, как показывает практика, суд может признавать ничтожным — арендатор не нарушает своих обязательств, если по договору ему дано право на отказ. А значит, взыскивать штраф нельзя.

Встречаются и похожие ситуации, где по факту арендатор должен заплатить определенную сумму за расторжение договора, хотя в договоре это и не прописано как штраф.

Например, договор устанавливает право арендатора на односторонний отказ с предварительным уведомлением за три месяца. И в эти три месяца месячная арендная плата возрастает в три раза.

И хотя такая ситуация довольно спорная, есть риск, что арендатору придется заплатить эту сумму, в том числе по решению суда.

Поэтому арендатору необходимо обращать внимание на то, есть ли в договоре дополнительные условия/платежи в случае его расторжения.

 

5. Что делать, если арендодатель отказывается принимать помещение обратно?

Мотивы в таком случае могут быть разные.

Арендодатель может, например, иметь претензии к состоянию возвращаемого объекта или спорить с самим фактом расторжения, продолжая требовать арендную плату.

Здесь арендатору стоит совершить все действия, которые от него зависят.

Прежде всего, уведомить арендодателя о расторжении договора, направить ему односторонний акт о возврате, вернуть ключи, вывезти имущество.

Если расторжение договора действительно правомерно, то возврат помещения не должен зависеть от желания арендодателя.

Споры, связанные в том числе с состоянием объекта и задолженностью, могут быть рассмотрены отдельно, но аренда будет считаться прекращенной.

 

Как изменить условия арендной платы с учетом кризиса

Обязательных предписаний на сегодняшний день в белорусских законах по этому поводу нет и, вполне вероятно, не будет в дальнейшем.

На практике стороны часто приходят к соглашению. Ведь объект может больше не пользоваться спросом, и потеря арендатора может грозить арендодателю гораздо большими расходами, чем достижение компромисса.

Выделим четыре варианта действий в этих условиях.

Во-первых, можно оговорить переход с твердой ставки на процент от оборота.

При этом можно установить максимальный либо минимальный размер уплачиваемой суммы.

В договоре рекомендуется прописать порядок предоставления отчетов арендатора об обороте, их подтверждения, а также определить, что входит/не входит в сумму оборота. К примеру, НДС, подарочные сертификаты, онлайн-заказы.

Во-вторых, стоит пересмотреть право арендодателя повышать арендную плату в одностороннем порядке, если оно есть в договоре.

Такое право необходимо либо вообще исключить, либо установить верхний предел повышения.

Кроме того, рекомендуем определить срок, по истечении которого это право может начать действовать (например, не ранее двух лет аренды).

В-третьих, можно договориться о более гибкой привязке к курсу валюты.

Например, предусмотреть предельный курс, пересчет (в большую или меньшую сторону) применяемого курса при определенных обстоятельствах.

В-четвертых, можно согласовать отсрочку/рассрочку уплаты арендной платы.

Во время отсрочки/рассрочки платежей арендатор продолжает пользоваться имуществом.

А значит, если договор прекратится до истечения срока отсрочки, то обязательства по арендной плате за период пользования объектом все равно останутся.

 

Основные рекомендации при заключении нового договора

Чтобы уменьшить риски при аренде (особенно в кризис), дадим несколько общих рекомендаций для обеих сторон.

1. Предусматривайте право на выход из договора в одностороннем порядке без суда.

В качестве компромисса советуем установить сроки, по истечении которых возможен отказ (например, не ранее одного года), а также сроки на предварительное уведомление об отказе.

В последнем случае арендодатель может искать нового арендатора. Вместе с тем арендатор обязан платить ему арендную плату до прекращения договора.

2. Обращайте внимание на дополнительные условия/платежи в случае прекращения договора, что может сделать его невыгодным.

3. Согласуйте выгодный для обеих сторон способ уплаты арендной платы, применяемый курс, арендные каникулы, одностороннее изменение платежей.

4. Согласуйте условия по коммунально-эксплуатационным платежам, пропишите в договоре, какие конкретно расходы должен возмещать арендатор, как они рассчитываются и подтверждаются.

Такие платежи можно также включить в арендную плату или ограничить их твердыми суммами (например, не более одного евро за квадратный метр в месяц).

5. Согласуйте цели использования объекта и убедитесь в том, что его параметры соответствуют этим целям, до подписания договора.